Fixation des loyers : renouvellement, encadrement et révision

Il convient de distinguer deux cas de figure :

1) Soit le bail est un bail de droit civil car le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Dans ce cas, il n'y a pas, en théorie, de contrainte sur la fixation du loyer.

2) Soit le bail est soumis à la loi de juillet 1989 et par extension à la loi ALUR de 2014 - bail étudiant, mobilité, bail tacitement renouvelable d'1 an (meublé) ou de 3 ans (non-meublé).
Dans ce cas, un certain nombre de règles s'applique :
  • pour la fixation du loyer en cas de première location ou en cas de renouvellement;
  • la révision de ce loyer en cours de bail ou entre 2 locations;
  • et enfin dans certaines agglomérations le plafonnement des loyers avec la notion de loyer de référence.

Dans le cas d'une location régie par un bail de droit civil, nous recommandons fortement aux bailleurs de suivre les règles de fixation de loyers relevant de la loi ALUR afin de rester dans les standards du marché et donc de proposer un loyer compétitif. 


Fixation des loyers
Les règles dépendent de la situation géographique de votre logement (zone tendue ou hors zone tendue). Pour déterminer si votre logement se trouve en zone tendue et les règles de fixation du loyer, nous vous conseillons le site de l'Anil, clair et concis, ainsi que ce site de l'administration.


Plafonnement de loyer dans certaines communes
À titre expérimental, certaines communes peuvent mettre en place un encadrement complémentaire des loyers par l’instauration de plafonds. Dans ce cas, le loyer ne peut pas être supérieur à la fois :
  • au loyer du précédent locataire,
  • et, au loyer de référence majoré qui est fixé par type de logement et par quartier. 
Ce dispositif est déjà en vigueur dans les villes suivantes :
  • Paris depuis le 01/07/2019 - site officiel
  • Lille, Hellemmes et Lommes  - site officiel
  • Paris La plaine commune - Seine-Saint-Denis depuis le 01/06/2021 - site officiel
    Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
  • Lyon et Villeurbanne depuis le 01/11/2021 - site officiel
  • Paris Est Ensemble depuis le 01/12/2021 - site officiel
    Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
D'autres villes prévoient la mise en place du plafonnement des loyers prochainement :
  • Bordeaux - début 2022
  • Montpellier - début 2022
Cette liste n'est pas forcément exhaustive et est en constante évolution.
En cas de doute, rapprochez-vous de votre mairie pour savoir si votre commune est concernée.

Important
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le bailleur court le risque de se faire condamner à une amende administrative allant jusqu'à 5000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale.
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