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Coronavirus et reconfinement : impact du Covid-19 sur la location immobilière

Suite à la première vague de Covid-19 et aux annonces gouvernementales du 28/10/2020 liées à la deuxième vague du Coronavirus, un certain nombre de restrictions ont été mises en place. 

Quel sont les impacts de ces restrictions liées à la crise sanitaire sur la location immobilière pour les locataires et les bailleurs ? 

Un certain nombre de questions se posent  :
  • Peut-on rompre ou annuler le contrat de location sans préavis du fait des mesures liées au Covid-19 ?
  • Comment se gère le préavis avec cette période de reconfinement ? Peut-on le raccourcir ?
  • Peut-on décaler la date de prise d'effet du contrat de location ?

A ce stade, les contrats de locations des locaux à usage d’habitation restent pleinement et strictement applicables.

D'une façon générale, les cas particuliers et situations exceptionnelles doivent se traiter directement à l'amiable entre locataires et bailleurs, chacun devant faire preuve de bons sens et de compréhension mutuelle.

Nous sommes là pour faciliter cette communication entre locataires et bailleurs et maintenir la relation de confiance. 

Toutefois, en cas de litige, il peut être utile, pour le bailleur ou le locataire, de faire appel à un médiateur ou à l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur Le Logement).

1. Paiement du loyer et des charges 

Dans le cadre de la crise sanitaire et du confinement, les loyers et les charges restent exigibles et sans report de droit pour les baux d'habitation.

Les loyers et les charges doivent donc être normalement réglés par le(s) preneur(s) et selon les modalités et termes contenus dans le contrat de location.

Bailleurs et (co)locataires sont tenus d'exécuter leurs obligations contractuelles.

2. Annulation du bail avant le début de la location

Quid du locataire qui a signé un nouveau contrat de location avec une date d’effet qui tombe pendant la période du confinement ?

Est-il possible d'annuler ou de rompre un bail avant le début de la location, en tant que locataire ou bailleur, du fait du Covid-19 et du confinement ?

La réponse courte est : non ce n'est pas possible.

Que ce soit pour une location meublée ou vide, il n'est pas possible de mettre fin à un bail de location du jour au lendemain.

La rupture de bail, par le locataire, doit faire l’objet d’un congé adressé au bailleur ou à son représentant en respectant un délai de préavis durant lequel, le loyer doit être payé.

Si jamais le locataire ne peut pas emménager dans ce nouveau logement, il est préférable de trouver un accord amiable avec le bailleur afin de décider ensemble d’un report de la date d’effet du contrat de location et donc du paiement du loyer.

Même si le nouveau locataire ne peut pas emménager dans le logement, le bailleur ne peut pas non plus rompre unilatéralement son bail sans préavis (sauf accord amiable avec le locataire).

Dans le cadre d'un bail d'habitation tacitement renouvelable, le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’au renouvellement du bail, avec un préavis qui varie en fonction de la location (meublée ou vide).

À ce stade, il n'y a pas d'annonces ni mesures gouvernementales, liées au Covid-19, dans le cadre de bail de location à usage d'habitation. Les loyers doivent être payés conformément au bail signé.

3. Report de la date de prise d'effet du contrat de location

Si un locataire entrant ne peut pas prendre possession du logement du fait du Covid-19 et du confinement, il peut demander un report de la prise d'effet du contrat de location au bailleur. Si le bailleur donne son accord, l'exécution du contrat et le paiement des loyers sont alors évidemment suspendus jusqu'à la nouvelle date de prise d'effet convenue entre les deux parties. 

4. Gestion du préavis de fin de location

La situation d'urgence sanitaire et de confinement ne modifie pas le délai de préavis contractuel en fonction du type de location, meublée ou vide.

Raccourcir le préavis

A ce stade, le locataire ne peut exiger une réduction du délai du préavis du fait du Covid-19 sauf en se mettant d'accord avec le bailleur. 

Etendre la location au-delà du terme du préavis

L'autre cas de figure concerne le locataire qui a déjà posé son préavis et doit quitter le logement pendant le confinement. Que faire si le locataire ne peut plus déménager ou est contraint de rester dans le logement du fait de la pandémie actuelle et du confinement ?
Toujours dans l'esprit de l'accord amiable, le locataire doit se rapprocher au plus vite du bailleur pour lui demander, étant donné la situation exceptionnelle, de rester plus longtemps dans le logement (jusqu’à la fin de la période de confinement).

Si le bailleur est d’accord, le locataire pourra ensuite étendre la location directement depuis son compte MorningCroissant dans le cadre d'une location moyenne durée (1 mois - 10 mois) ou en nous contactant pour modifier la date de fin de bail dans le cadre d'une location longue durée (1 an tacitement renouvelable).  

5. Etat des lieux

Il est important de dresser un état des lieux contradictoire à l’entrée comme à la sortie. En effet c'est la comparaison de ces deux états des lieux qui permettra d’établir les responsabilités et le niveau des dégradations éventuelles en cas de différend.

A notre connaissance, il n'est pas interdit de réaliser un état des lieux du logement actuellement à condition de respecter les gestes barrières ainsi que la distanciation sociale.

Cependant, étant donné les circonstances sanitaires, il semble judicieux soit :
  • de réaliser l'état des lieux par voie dématérialisée (par échange de photos, vidéos, ...), de nombreuses applications comme Homepad facilitent ceci;
  • de repousser, en accord avec le bailleur, l’établissement de l’état des lieux à la fin du confinement.
Autre option : vous pouvez également faire appel à un huissier de Justice pour l'établir l'état des lieux.

Pour faciliter les choses, MorningCroissant fournit un modèle d'état des lieux pré-rempli à chaque location.

Quelle que soit la solution envisagée, nous rappelons l'importance de ne pas réaliser l'état des lieux à la légère. Ce document est clé pour se prémunir de preuves de l’état du logement à sa sortie.

6. Déménagement

Contrairement au premier confinement, les déménagements restent autorisés sur justificatif : contrat de déménagement avec une entreprise spécialisée, nouveau contrat de location, ….
En revanche, dans le respect des restrictions sanitaires, il ne sera pas possible de se faire aider par des amis ou de la famille (hors foyer) pour le déménagement.
Soit vous déménagez seul ou avec l'aide des autres personnes de votre foyer (jusqu'à six personnes), soit vous faites appel à des professionnels du déménagement.

Sources 
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