Changement d'usage pour la location meublée

Nous faisons le point sur la notion de changement d'usage dans le cadre de la location meublée.

Nous ne sommes pas juristes et donc cette synthèse ne constitue pas un avis juridique. N'hésitez pas à vous adresser à un avocat ou conseil juridique en cas de doute.


1. LE CHANGEMENT D'USAGE DANS LES GRANDES LIGNES

Il est obligatoire d'obtenir une autorisation administrative préalable pour passer d’un usage d’habitation à tout autre usage, commercial ou professionnel.
Cette autorisation est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé le local concerné.
Inversement, pas d'autorisation nécessaire si le changement d'usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau, etc.) en locaux d'habitation.

La réglementation du changement d'usage, destinée à protéger le logement, ne concerne que les locaux d'habitation transformés pour un autre usage, notamment s'il s'agit d'une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).


2. VILLES CONCERNÉES PAR LE CHANGEMENT D'USAGE

L'autorisation de changement d'usage, régie par le code de la construction et de l'habitation, n'est obligatoire que :

• dans les communes de plus de 200 000 habitants 
• et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

Pour les autres communes, il suffit de déclarer ce changement d'usage (activité commerciale) auprès de votre mairie via ce formulaire en ligne ou à télécharger.


3. CHANGEMENT D'USAGE POUR UN LOGEMENT MEUBLÉ

Un arrêt de la Cour de Cassation en date du 18/02/21 vient préciser ce qui constitue un changement d'usage pour un local meublé à usage d'habitation.

Voici l'extrait de l'arrêté qui nous intéresse pour le cas général :
"Hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable."

En sommaire de cet arrêté, il est précisé que, pour le cas particulier traité :
"Constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation, au sens de l’article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation, le fait, pour le propriétaire d’un local meublé à usage d’habitation, de le donner en location à deux reprises en moins d’un an, pour des durées respectives de quatre et six mois, inférieures à un an ou à neuf mois."


4. SYNTHESE 

Lors d'une location meublée d'un logement à usage d'habitation, le loueur doit procéder au changement d'usage du logement loué si :

• celui-ci est loué plus d'une fois par an  - et donc pour des durées de moins d'un an ;
• à une clientèle de passage qui n'y établit pas sa résidence principale - donc hors baux meublés classiques d'un an tacitement renouvelable. 
• sauf dans le cas d'un bail mobilité d'une durée de 1 à 10 mois, d'un bail étudiant de 9 mois ou  de la location de la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois.

A savoir
Dans certaines villes comme Paris, le changement d’usage s’accompagne d’une compensation financière. Les sanctions pénales en cas d’infraction sont lourdes : jusqu’à 50 000€ d’amende et une astreinte de retour à l’habitation de 1000€ par jour et par m2.


Cas qui ne nécessitent pas de changement d'usage : 

• Location d'un an ou plus 
   
• Une ou plusieurs locations en bail mobilité dans l'année
  Ex : 2 locations en bail mobilité (2 locataires différents), une de 2 mois et l'autre de 8 mois dans la même année 
  
  
• Plusieurs locations en bail meublé ALUR classique (résidence principale du locataire)
  Ex : 2 locations, une de 4 mois (préavis du 1er locataire au 3ème mois) et l'autre de 7 mois dans la même année (préavis du locataire au 6ème mois)
  
  
• Location en bail étudiant de 9 mois
  
  
• Location de moins de 4 mois de la résidence principale du loueur 
  
  
• Location d'un local meublé à usage commercial plusieurs fois dans l'année

Pour toute question, n'hésitez pas à nous contacter.