Bail Vide de 3 Ans Renouvelable : Guide Complet 2025

Tout ce qu'il faut savoir sur le contrat de location nue de 3 ans : durée, préavis, obligations et avantages pour propriétaires et locataires

L'essentiel en 30 secondes

Le bail vide de 3 ans est le contrat de location standard pour les logements non meublés en France, régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il offre une stabilité locative avec un engagement minimum de 3 ans, tout en permettant au locataire une flexibilité de départ.


  • Durée : 3 ans minimum, renouvelable automatiquement
  • Préavis locataire : 3 mois (1 mois dans certains cas)
  • Préavis propriétaire : 6 mois avant échéance avec motif légal
  • Dépôt de garantie : Maximum 1 mois de loyer hors charges
  • Loi applicable : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (loi Mermaz-Malandain)

Qu'est-ce que le bail vide de 3 ans renouvelable ?

Le bail vide de 3 ans, aussi appelé bail de location nue, est le contrat standard pour la location d'un logement non meublé en France. Il impose une durée minimale de 3 ans si le propriétaire est une personne physique, ou 6 ans si c'est une personne morale (société, SCI). Le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la même durée, sauf si l'une des parties donne congé dans les conditions légales.

Cadre légal : Le bail vide est encadré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, complétée par la loi ALUR de 2014. Cette législation vise à équilibrer les droits et obligations des bailleurs et des locataires pour garantir une relation locative stable et sécurisée.

Ce contrat doit obligatoirement être établi par écrit et respecter le modèle type imposé par la loi. Il doit inclure un état des lieux contradictoire d'entrée et de sortie, ainsi que l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires. Contrairement au bail meublé, le logement ne doit contenir aucun meuble, le locataire apportant son propre mobilier.

Les caractéristiques principales du bail vide

Le bail de location vide se distingue par plusieurs caractéristiques clés :

  • Durée minimale : 3 ans pour un propriétaire personne physique, 6 ans pour une personne morale (SCI, société). Cette durée assure une stabilité locative appréciée des deux parties.
  • Logement concerné : logement vide, sans aucun meuble. Le locataire doit apporter l'intégralité de son mobilier (lit, table, chaises, électroménager, etc.).
  • Public visé : locataires recherchant une installation durable (familles, couples, actifs stables), avec un projet d'habitation à moyen ou long terme.
  • Forme du contrat : écrit obligatoire conforme au modèle type de la loi ALUR, avec mentions légales précises (identité des parties, description du bien, loyer, charges, dépôt de garantie, durée, diagnostics annexés).

Les conditions de préavis détaillées

Les conditions de préavis diffèrent selon qu'il s'agit du locataire ou du propriétaire :

  • Pour le locataire : préavis de 3 mois à compter de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire. Ce délai est réduit à 1 mois dans les zones tendues (liste fixée par décret) ou en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi suite à perte d'emploi, ou pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH.
  • Pour le propriétaire : préavis de 6 mois avant la date d'échéance du bail (date anniversaire), avec l'un des motifs légaux suivants : reprise pour habiter (soi-même, conjoint, ascendant, descendant), vente du bien, ou motif légitime et sérieux (notamment inexécution par le locataire de ses obligations).
Attention : Le propriétaire ne peut donner congé qu'à la date d'échéance du bail. En cours de bail, seul le locataire peut résilier le contrat. Le préavis doit impérativement être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le préavis court à partir de la date de réception de la notification, et non de la date d'envoi. Il est donc crucial de bien calculer les délais pour éviter de payer un mois de loyer supplémentaire.

Renouvellement et fin du bail vide

À l'arrivée du terme du bail (au bout de 3 ou 6 ans selon le cas), si aucune des parties n'a donné congé dans les délais légaux, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la même durée :

  • Le locataire reste en place sans formalité particulière, aux mêmes conditions que le bail initial.
  • Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer ou une modification des clauses, mais le locataire peut refuser. En cas de refus, le bail se poursuit dans les conditions initiales.
  • Les deux parties peuvent convenir d'un accord mutuel de résiliation anticipée, à formaliser par écrit pour sécuriser juridiquement la sortie.
Bon à savoir : Au moment du renouvellement, le propriétaire peut proposer un nouveau loyer uniquement si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport au marché local. L'augmentation doit être justifiée par des références de loyers comparables dans le quartier. Le locataire dispose d'un délai pour accepter ou refuser cette proposition.

Le dépôt de garantie du bail vide

Le dépôt de garantie dans un bail vide est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (contre 2 mois pour un bail meublé). Cette somme sert à couvrir d'éventuelles dégradations ou impayés de loyer et de charges à la sortie du locataire.

Bon à savoir : Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximum d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de 2 mois en cas de dégradations constatées (le temps de réaliser des devis et de déduire les sommes nécessaires aux réparations).
Point d'attention : Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans ces délais sans justification valable, il s'expose à des pénalités de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le locataire peut alors saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si nécessaire. Le propriétaire doit fournir un décompte détaillé des sommes retenues, avec justificatifs (devis, factures).

Les obligations du propriétaire

Le bailleur d'un logement vide doit respecter plusieurs obligations légales strictes :

  • Délivrer un logement décent : conforme aux critères de décence définis par décret (surface habitable minimale 9m² et 20m³, équipements essentiels, absence de risques pour la santé et la sécurité, étanchéité, isolation thermique correcte).
  • Fournir tous les diagnostics techniques obligatoires : DPE, CREP (plomb), amiante, gaz, électricité, ERP (risques et pollutions), termites (zones concernées), bruit aérien (zones d'aéroport), loi Carrez (copropriété).
  • Utiliser un contrat de bail conforme : au modèle type imposé par la loi ALUR (décret n°2015-587), sans clause abusive.
  • Remettre au locataire un dossier de diagnostic technique complet : lors de la signature du bail, ainsi qu'une notice d'information sur ses droits et obligations.
  • Assurer la jouissance paisible du logement : ne pas troubler le locataire dans son usage normal du bien.
  • Effectuer les grosses réparations et l'entretien structurel : toiture, murs porteurs, canalisations principales, chaudière (entretien annuel à la charge du propriétaire).
  • Souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : obligatoire pour couvrir les dommages au bien.
  • Délivrer une quittance de loyer : gratuitement, si le locataire en fait la demande. Cette quittance doit détailler le loyer et les charges.

Les obligations du locataire

Le locataire d'un logement vide s'engage à respecter plusieurs obligations :

  • Payer le loyer et les charges : aux échéances prévues au contrat (généralement le 1er ou le 5 du mois).
  • Souscrire une assurance habitation : couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). L'attestation doit être fournie à la signature puis chaque année à la demande du bailleur.
  • Entretenir le logement : effectuer les réparations locatives courantes (joints, robinetterie, serrurerie simple, vitres, etc.) et maintenir le bien en bon état.
  • Respecter le règlement de copropriété : ainsi que la destination des lieux (usage d'habitation uniquement sauf clause contraire).
  • Ne pas sous-louer sans autorisation : la sous-location totale ou partielle nécessite l'accord écrit préalable du propriétaire.
  • Restituer le logement en bon état : à la fin du bail, hors vétusté normale (usure liée au temps et à l'usage normal).
Document obligatoire : Le locataire doit remettre une attestation d'assurance habitation au moment de la signature du bail, puis chaque année sur simple demande du propriétaire. Le défaut d'assurance peut entraîner la résiliation du bail.

Les avantages du bail vide

Le bail de location vide présente de nombreux avantages pour les deux parties :

  • Stabilité locative : engagement de 3 ans minimum qui réduit le risque de vacance locative et sécurise les revenus du propriétaire.
  • Loyer de marché : généralement 10 à 30% moins élevé qu'en location meublée, ce qui élargit le marché des locataires potentiels.
  • Installation durable : convient parfaitement aux locataires souhaitant s'installer durablement avec leur propre mobilier et créer leur intérieur.

Charges et répartition dans le bail vide

Les charges locatives récupérables par le propriétaire doivent être provisionnées et régularisées annuellement :

  • Provisions sur charges : montant mensuel forfaitaire avec régularisation annuelle obligatoire. Le propriétaire doit fournir un décompte détaillé des charges réelles avec justificatifs (factures, contrats) au moins une fois par an.
  • Charges récupérables : eau froide et chaude, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts, électricité des parties communes.
Bon à savoir : Le forfait de charges n'est pas autorisé en bail vide, contrairement au bail meublé. La régularisation annuelle est obligatoire. Si le montant provisionné est inférieur aux charges réelles, le locataire doit payer un complément. Si le montant est supérieur, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu.

Zones tendues et encadrement des loyers

Dans les zones où la demande locative dépasse largement l'offre (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.), des règles spécifiques s'appliquent :

  • Encadrement des loyers : le loyer de base ne peut dépasser un loyer de référence majoré, calculé selon la localisation précise (quartier), le type de logement (nombre de pièces), et l'année de construction ou de rénovation. Consultez l'observatoire local des loyers pour connaître les montants applicables.
  • Complément de loyer exceptionnel : possible uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort manifestement exceptionnelles par rapport au marché (vue exceptionnelle, équipements très haut de gamme, prestations rares). Ce complément doit être justifié dans le bail.
  • Préavis réduit à 1 mois : dans les zones tendues, le préavis du locataire passe de 3 mois à 1 mois, ce qui facilite la mobilité des locataires.
Vérification obligatoire : Avant de fixer votre loyer en zone tendue, consultez impérativement l'observatoire des loyers de votre commune. Un loyer supérieur au plafond peut être contesté par le locataire dans un délai de 3 mois suivant la signature du bail, et faire l'objet d'une diminution judiciaire rétroactive.

Diagnostics obligatoires pour un bail vide

Le propriétaire doit obligatoirement annexer au bail les diagnostics techniques suivants, datés et en cours de validité :

Diagnostic Durée de validité Condition d'application
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) 10 ans Tous logements
(sauf exceptions)
CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) Illimitée si absence
6 ans si présence		 Logements construits avant 1949
Amiante Illimitée si absence
3 ans si présence		 Constructions avant juillet 1997
Électricité 6 ans Installation de + de 15 ans
Gaz 6 ans Installation de + de 15 ans
ERP (État des Risques et Pollutions) 6 mois Zones à risques
(naturels, technologiques, sols)
Loi Carrez Illimitée Copropriété uniquement
Bruit (aérien) 6 mois Zone exposée au bruit des aéroports

Important : L'absence de ces diagnostics ou leur non-conformité peut entraîner de lourdes conséquences : diminution du loyer sur décision du juge, annulation du bail, engagement de la responsabilité pénale et civile du propriétaire en cas d'accident ou de problème de santé. Depuis 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, et progressivement les F d'ici 2028.

Révision et augmentation du loyer

Le loyer d'un bail vide peut être révisé chaque année si une clause de révision est prévue au contrat :

  • Révision annuelle : augmentation limitée à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. En 2025, l'IRL varie entre 2,5% et 4% selon les trimestres. La révision ne peut intervenir qu'une fois par an à la date anniversaire prévue au bail.
  • Augmentation au renouvellement : si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché local, le propriétaire peut proposer une augmentation progressive lors du renouvellement triennal. Cette augmentation est plafonnée et étalée sur la durée du bail. Le locataire peut contester et demander une expertise.
Bon à savoir : En zone tendue avec encadrement des loyers, la révision annuelle à l'IRL reste possible, mais le loyer ne peut jamais dépasser le plafond fixé par décret pour la zone. Si le loyer atteint déjà le plafond, aucune augmentation n'est possible, même avec l'IRL.

Bail vide vs autres types de baux

Le bail vide de 3 ans n'est pas la seule option pour louer un logement. Selon votre situation et vos objectifs, vous pouvez comparer avec :

  • le bail meublé d'1 an (plus flexible, loyer plus élevé, préavis 1 mois pour le locataire)
  • le bail mobilité (de 1 à 10 mois, non renouvelable, sans dépôt de garantie)
  • ou le bail code civil (plus souple mais réservé à certains cas spécifiques)

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Pour aller plus loin

Le bail vide de 3 ans renouvelable reste le contrat de référence pour la location longue durée en France. Sa compréhension précise des règles, obligations et droits de chacun permet d'éviter les litiges et de construire une relation locative sereine et durable.

Ressources utiles :

Dernière mise à jour : Octobre 2025
Sources légales : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, Décret n°2015-587 du 29 mai 2015

Questions fréquentes (FAQ)

Quelle est la différence entre un bail vide et un bail meublé ?
Le bail vide (3 ans) concerne un logement sans meubles, avec un loyer généralement 10-30% moins élevé, un dépôt de garantie de 1 mois maximum, et un préavis de 3 mois pour le locataire (1 mois en zone tendue). Le bail meublé (1 an) inclut tous les équipements nécessaires à la vie quotidienne, avec un loyer plus élevé, un dépôt de 2 mois, et un préavis de 1 mois. Le bail vide convient aux installations longues, le meublé à la mobilité.
Peut-on résilier un bail vide avant 3 ans ?
Oui, le locataire peut résilier son bail à tout moment avec un préavis de 3 mois (ou 1 mois en zone tendue, ou en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, RSA/AAH). Le propriétaire, en revanche, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les 3 ans) avec 6 mois de préavis et pour un motif légal valable (reprise, vente, motif légitime et sérieux).
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Oui, si une clause de révision annuelle est inscrite au bail. L'augmentation est alors limitée à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) de l'INSEE, soit environ 2,5% à 4% en 2025. La révision se fait à la date anniversaire du bail. En zone tendue, le loyer ne peut jamais dépasser le plafond fixé par décret, même avec l'IRL.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Pour un bail vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (contre 2 mois pour un bail meublé). Il doit être restitué dans un délai d'1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou 2 mois en cas de dégradations. Le retard de restitution expose le propriétaire à des pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard.
Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?
Le locataire prend en charge les réparations locatives courantes (définies par décret) : entretien courant, petites réparations de robinetterie, serrurerie simple, remplacement des vitres cassées, joints, entretien des revêtements de sol. Le propriétaire assume les grosses réparations : structure, toiture, murs porteurs, canalisations principales, chaudière, fenêtres (hors casse), électricité et plomberie (hors usure normale).
Que se passe-t-il à la fin des 3 ans ?
Si aucune des parties ne donne congé dans les délais (6 mois avant pour le propriétaire, 3 mois avant minimum pour le locataire), le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour 3 nouvelles années, aux mêmes conditions. Le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer si celui-ci est sous-évalué, mais le locataire peut refuser. Le bail continue alors aux conditions initiales.
Peut-on sous-louer un logement en bail vide ?
La sous-location totale ou partielle d'un logement loué vide nécessite obligatoirement l'accord écrit et préalable du propriétaire. Sans cet accord, la sous-location constitue une violation du bail pouvant entraîner sa résiliation aux torts du locataire. Le propriétaire peut fixer les conditions de la sous-location (montant du loyer, durée, profil du sous-locataire).
Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer en vide ?
Le propriétaire doit fournir : DPE (10 ans), CREP/plomb si avant 1949 (illimité si absence), amiante si avant 1997 (illimité si absence), électricité et gaz si installation > 15 ans (6 ans), ERP/risques (6 mois), loi Carrez en copropriété (illimité), bruit aérien en zone aéroport (6 mois). L'absence de ces diagnostics peut entraîner une réduction du loyer et la responsabilité du propriétaire.
Comment fonctionne le préavis réduit à 1 mois ?
En zone tendue (liste fixée par décret : Paris, Lyon, Lille, etc.) ou en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi suite à chômage, ou pour les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, le préavis du locataire est réduit à 1 mois au lieu de 3 mois. Le préavis court à partir de la réception de la lettre recommandée par le propriétaire. Les justificatifs doivent être fournis (attestation employeur, Pôle Emploi, CAF, etc.).

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