Bail Meublé d'un An Renouvelable : Guide Complet

Tout ce qu'il faut savoir sur le contrat de location meublée d'un an : durée, préavis, obligations et avantages pour propriétaires et locataires

L'essentiel en 30 secondes

Le bail meublé d'un an est un contrat de location tacitement reconductible régi par la loi ALUR de 2014. Il offre une flexibilité accrue avec un préavis réduit à 1 mois pour le locataire et 3 mois pour le propriétaire, tout en garantissant une certaine stabilité locative.


  • Durée : 1 an minimum, renouvelable automatiquement
  • Préavis locataire : 1 mois à tout moment
  • Préavis propriétaire : Au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail avec motif légal
  • Dépôt de garantie : Maximum 2 mois de loyer hors charges
  • Loi applicable : Loi ALUR 2014 (n°2014-366)

Qu'est-ce que le bail meublé d’un an renouvelable ?

Le bail meublé d'un an est le contrat de location standard pour les logements meublés en France. Contrairement au bail vide (3 ans), il est d'une durée initiale d'un an minimum et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une durée d'un an, sauf si l'une des parties donne congé dans les conditions légales.

Cadre légal : Le bail meublé est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n°2014-366). Cette loi a harmonisé les règles et renforcé la protection des locataires de logements meublés.

Ce type de bail doit obligatoirement être établi par écrit et inclure un état des lieux d'entrée et de sortie. Il permet de louer un logement équipé de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne, selon une liste légale définie par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Les caractéristiques principales du bail meublé

Voici les points clés qui définissent ce contrat :

  • Durée : 1 an, renouvelable automatiquement si aucune des deux parties ne donne congé.
  • Logement concerné : obligatoirement meublé, avec au minimum la liste des équipements définie par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc.).
  • Public visé : étudiants, jeunes actifs, salariés en mission ou familles recherchant un logement clé en main.
  • Forme du contrat : écrit obligatoire, avec mentions légales précises (identité des parties, description du logement, montant du loyer et des charges, dépôt de garantie, etc.).

Les conditions de préavis

L'un des grands avantages du bail meublé réside dans la souplesse du préavis :

  • Pour le locataire : préavis réduit à 1 mois, quelle que soit la raison.
  • Pour le bailleur : préavis de 3 mois minimum, uniquement dans certains cas précis (reprise du logement pour y habiter, vente, ou motif légitime et sérieux).

Cette flexibilité rend le bail meublé très attractif pour les locataires en mobilité professionnelle ou personnelle.

Renouvellement et fin de bail

Le bail meublé est automatiquement reconduit chaque année pour la même durée, sauf si :

  • Le locataire donne congé avec un préavis d’1 mois.
  • Le propriétaire notifie un congé avec 3 mois de préavis et un motif valable.
  • Les deux parties s’entendent pour signer un nouveau bail avec des conditions différentes.

Le renouvellement automatique assure une sécurité pour le bailleur tout en laissant une liberté au locataire.

Bon à savoir : Le propriétaire peut proposer un nouveau bail ou une modification du loyer au moment du renouvellement, mais le locataire n'est pas obligé d'accepter. En cas de refus, le bail continue dans les conditions initiales.

Le dépôt de garantie

Dans le cadre du bail meublé, le dépôt de garantie est fixé à 2 mois de loyer hors charges maximum. Il doit être restitué dans un délai d’1 mois après l’état des lieux de sortie (ou 2 mois en cas de dégradations).

Point d'attention : Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt dans les délais légaux sans justification, il s'expose à des pénalités de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.

Les obligations du propriétaire

Le bailleur doit :

  • Proposer un logement décent conforme aux critères de décence (surface minimum 9m² et 20m³, équipements fonctionnels)
  • Fournir les diagnostics obligatoires : DPE, CREP (si construction avant 1949), amiante, risques naturels, électricité et gaz (si installation > 15 ans), ERP, Carrez
  • Équiper le logement selon la liste légale des 11 catégories d'équipements
  • Rédiger un bail conforme au modèle type de la loi ALUR
  • Assurer la jouissance paisible du logement
  • Effectuer les réparations importantes et l'entretien des équipements (chaudière, chauffe-eau, etc.)
  • Souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
  • Délivrer une quittance de loyer si le locataire en fait la demande

Les obligations du locataire

Le locataire s’engage à :

  • Payer le loyer et les charges aux échéances prévues au bail
  • Souscrire une assurance habitation (risques locatifs minimum : incendie, dégât des eaux, explosion)
  • Entretenir le logement et les équipements (réparations locatives, entretien courant)
  • Respecter le règlement de copropriété et le voisinage
  • Ne pas sous-louer sans autorisation écrite du propriétaire
  • Restituer le logement en bon état à la fin du bail
Document obligatoire : Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation au moment de la signature du bail, puis chaque année à la demande du propriétaire.

Les avantages du bail meublé pour les propriétaires

  • Loyers plus élevés que dans une location vide
  • Souplesse du contrat grâce à la durée réduite et au préavis locataire de 1 mois
  • Attractif pour les profils en mobilité, ce qui réduit le risque de vacance locative

Charges et répartition dans le bail meublé

Les charges locatives (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) peuvent être récupérées par le propriétaire selon trois modalités :

  • Provisions sur charges : montant mensuel provisionnel avec régularisation annuelle (obligatoire de fournir un décompte)
  • Forfait de charges : montant fixe sans régularisation (possible uniquement en meublé, doit rester raisonnable)
  • Forfait de charges : montant fixe avec régularisation (possible uniquement en meublé, doit rester raisonnable)
Attention : Le forfait de charges ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Le locataire peut contester devant la commission départementale de conciliation.

Zones tendues et encadrement des loyers

Dans certaines zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande (Paris, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, etc.), des règles spécifiques s'appliquent :

  • Encadrement des loyers : le loyer ne peut dépasser un montant de référence majoré (calculé selon la localisation, le type de logement et l'année de construction)
  • Complément de loyer possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, prestations haut de gamme)
Vérification obligatoire : Avant de fixer votre loyer en zone tendue, consultez l'observatoire des loyers de votre ville. Un loyer abusif peut être contesté par le locataire et faire l'objet d'une diminution judiciaire.

Diagnostics obligatoires pour un bail meublé

Le propriétaire doit fournir au locataire, lors de la signature du bail, les diagnostics techniques suivants :

Diagnostic Durée de validité Condition d'application
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) 10 ans Tous logements
(sauf exceptions)
CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) Illimitée si absence
6 ans si présence		 Logements construits avant 1949
Amiante Illimitée si absence
3 ans si présence		 Constructions avant juillet 1997
Électricité 6 ans Installation de + de 15 ans
Gaz 6 ans Installation de + de 15 ans
ERP État des Risques et Pollutions) 6 mois Zones à risques
(naturels, technologiques, pollution des sols)
Loi Carrez Illimitée Copropriété uniquement
Bruit (aérien) 6 mois Zone exposée au bruit des aéroports

Important : L'absence de ces diagnostics peut entraîner une diminution du loyer, l'annulation du bail, ou la mise en cause de la responsabilité du propriétaire en cas de problème. Depuis 2025, les logements classés F et G au DPE (passoires thermiques) sont progressivement interdits à la location.

Bail meublé vs autres types de baux

Le bail meublé d’un an renouvelable n’est pas la seule option. Selon votre situation, il peut être intéressant de comparer avec :

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Pour aller plus loin

Le bail meublé d'un an renouvelable offre un excellent compromis entre flexibilité et sécurité pour propriétaires et locataires. Sa compréhension précise permet d'éviter les litiges et d'optimiser la relation locative.

Ressources utiles :

Dernière mise à jour : Octobre 2025
Sources légales : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015

Questions fréquentes (FAQ)

Peut-on transformer un bail meublé en bail vide ?
Oui, mais cela nécessite l'accord des deux parties et la signature d'un avenant ou d'un nouveau bail. Le locataire ne peut pas l'imposer, même s'il retire les meubles. Le changement de type de bail entraîne une modification de la durée (passage à 3 ans) et des conditions (dépôt de garantie réduit à 1 mois, préavis de 3 mois pour le locataire).
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer chaque année ?
Oui, si une clause de révision annuelle est prévue au bail. L'augmentation est alors limitée à la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. En 2025, l'IRL se situe autour de 3-4% en moyenne. L'augmentation ne peut excéder cette variation. En zone tendue, des plafonnements supplémentaires peuvent s'appliquer.
Quels équipements sont obligatoires dans un meublé ?
La liste légale comprend 11 catégories : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. L'absence d'un équipement peut entraîner la requalification en bail vide.
Puis-je donner congé en cours de bail meublé ?
Oui, le locataire peut résilier son bail meublé à tout moment avec un préavis d'1 mois, sans attendre la date anniversaire. Il n'a pas besoin de justifier sa décision. Le propriétaire, en revanche, ne peut donner congé qu'à la date anniversaire du bail avec 3 mois de préavis et pour un motif légal.
Le bail meublé est-il plus cher qu'un bail vide ?
Oui, généralement 10 à 30% plus cher. Cette différence s'explique par l'investissement initial du propriétaire en mobilier et équipements, l'usure plus rapide du mobilier, les frais d'entretien et de remplacement, et la demande soutenue pour ce type de logement. Cependant, cela évite au locataire d'investir dans des meubles.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie ?
Si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans les délais légaux (1 ou 2 mois selon l'état des lieux), le propriétaire s'expose à des pénalités de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard. Le locataire peut d'abord tenter une médiation via la commission départementale de conciliation, puis saisir le tribunal judiciaire en cas d'échec.
Peut-on louer un meublé en colocation ?
Oui, la colocation en meublé est possible avec un bail unique signé par tous les colocataires (clause de solidarité) ou des baux individuels par chambre. En cas de bail unique, tous les colocataires sont solidaires du paiement du loyer. En colocation étudiante avec bail de 9 mois, la solidarité cesse au départ d'un colocataire.
Le bail meublé peut-il être renouvelé indéfiniment ?
Oui, par tacite reconduction. Tant qu'aucune des parties ne donne congé dans les conditions légales, le bail se renouvelle automatiquement chaque année. Il n'y a pas de limite au nombre de renouvellements. Seul le propriétaire peut y mettre fin à la date anniversaire avec un motif légitime et 3 mois de préavis.
Dois-je payer la taxe d'habitation en meublé ?
La taxe d'habitation sur les résidences principales a été supprimée en 2023 pour tous les ménages. Cependant, si le meublé est considéré comme résidence secondaire (par exemple pour un étudiant dont la résidence principale est chez ses parents), la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due par le locataire au 1er janvier.

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