Bailleur ou locataire, le moment de la séparation est délicat ! A quelle date donner son congé ? Sous quelle forme ? Comment calculer le préavis ? Et si l’on change d’avis avant d’arriver dans le logement ? On répond à toutes les questions relatives au préavis dans un bail et on vous facilite la vie en innovant bientôt avec la lettre recommandée électronique.
Comment donner congé quand on est locataire ?
Le locataire qui veut quitter le logement doit donner son congé, point de départ d’un préavis à durée variable.En location vide, il est habituellement de 3 mois mais il peut être réduit à 1 mois dans les zones tendues (définies par décret). La durée du préavis est également ramenée à 1 mois selon la situation du locataire :
- sa situation personnelle (son état de santé impose un changement de domicile ou il devient bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé AAH) ;
- sa situation financière (il obtient un logement social ou il devient bénéficiaire du RSA) ;
- sa situation professionnelle (il obtient un premier emploi ou une mutation, il perd son emploi ou il retrouve un nouvel emploi après l’avoir perdu).
En location meublée, le préavis est d’1 mois dans tous les cas, sans besoin de justifier le motif pour lequel le locataire quitte le logement.
Dans tous les cas, le locataire doit payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis (sauf si un nouveau locataire le remplace avant avec l'accord exprès du propriétaire).
Le congé donné par le bailleur
A la différence du locataire, le propriétaire ne peut pas donner congé à tout moment. En location vide, un délai de 6 mois avant le terme du bail doit être respecté. En location meublée, le délai est de 3 mois.Dans les deux cas, le bailleur doit justifier le congé :
- congé pour vendre le bien immobilier (il doit alors faire une offre de vente au locataire);
- congé pour reprendre le logement (pour y habiter ou y loger un membre de sa famille proche);
- congé pour motif légitime et sérieux (le bailleur doit justifier par exemple d’un comportement inapproprié de son locataire. Il est nécessaire de prouver cela par différents moyens).
Les différences de préavis selon le bail
Le bail mobilité introduit en 2018 suit les mêmes règles que le bail d’habitation classique (Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur). Le locataire peut résilier le bail mobilité à tout moment, en respectant un délai de préavis d'1 mois.En revanche, dans le cas du bail mobilité, le bailleur ne peut donner congé au locataire avant la fin prévue du bail.
La liberté contractuelle prévaut pour le bail civil : à durée déterminée ou tacitement renouvelable, la location prend fin à tout moment en respectant un préavis prévu dans le contrat. L’usage veut que ce préavis soit d’1 mois lorsque le congé est à l’initiative du locataire. La différence avec un bail classique se situe côté bailleur :
- dans le cas d’un contrat de date à date, le bailleur récupère le logement à la fin du bail.
- dans le cas d’un contrat tacitement renouvelable, il peut donner congé chaque année à la date anniversaire du contrat, avec un préavis contractuel, généralement de 3 mois .
L’annulation du bail avant le début de la location
Vous aviez signé un bail et vous changez d’avis ? Comment gérer ce faux départ ? Attention, la signature d'un bail meublé classique d'un an tacitement renouvelable vous engage que vous veniez habiter le logement ou non !Il vous faut donner congé selon les règles énoncées dans cet article.
En savoir plus sur la politique d'annulation en vigueur sur MorningCroissant.
Le préavis commence à courir à compter de la prise d’effet du bail et non de sa signature. Le locataire est tenu au paiement du loyer pendant toute la période de préavis, même s’il n’a finalement jamais occupé le bien.
Exemple : signature d’un bail meublé le 20 mai pour un démarrage de la location le 1er juin. Le congé donné le 22 mai prend effet le 1er juin, jusqu’au 1er juillet.
Comment calculer son préavis ?
L’article 15 de la loi du 31 juillet 1989 prévoit : “Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.”En application des dispositions de l’article 641 du Code de procédure civile, “lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième.”
En clair, le préavis court de jour en jour. Les dimanches et jours fériés sont pris en compte. Votre bail peut ainsi se terminer un jour férié comme le 1er janvier ! Et il se termine le dernier jour du mois pour éviter les calculs d’apothicaire, notamment en février.
Exemples : un préavis d’un mois donné le 6 mai court jusqu’au 6 juin. Un préavis donné le 31 janvier se termine le 28 février.
Le point de départ du préavis dépend du mode de transmission du congé :
a - Envoi en lettre recommandée avec avis de réception
C’est normalement quand le bailleur a réceptionné le courrier. Bien évidemment, cela pose problème si le bailleur ne récupère pas le recommandé ! Il est alors retourné au locataire et le préavis ne démarre pas ! Si le propriétaire récupère le courrier avec plusieurs jours de retard, le préavis démarre avec le même décalage.
Exemple : le locataire envoie une lettre en recommandé le 22 mars. La première présentation sans succès intervient le 25 mars. Un avis de passage est laissé dans la boîte à lettres mais le propriétaire est en congé. Il ne reçoit la lettre qu’à son retour le 8 avril. Le préavis commence donc le 8 avril pour s’achever le 8 mai (jour férié).
b - Intervention d’un huissier
Il est possible de demander à un huissier de justice de signifier la fin du bail au propriétaire. Ce sont bien évidemment des coûts supplémentaires, en échange d’une sécurité juridique sur le point de départ de la date de préavis.
c - Remise en main propre
Si locataire et bailleur ont de bonnes relations et habitent à proximité, il est possible de remettre le congé en main propre contre signature. Le locataire conserve ainsi un double du congé daté et signé par le propriétaire. Pratique…mais pas toujours possible (comment faire lorsque votre propriétaire réside à 100 km du logement ?).
Innovation Morning Croissant
C’est justement parce qu'aucune de ces solutions n’est pleinement satisfaisante que MorningCroissant a décidé d’innover ! Le préavis par LRAR électronique sera bientôt disponible sur notre site. En 2020, on oublie le pigeon voyageur ! La lettre électronique est clairement le meilleur moyen de résoudre les aberrations du système :- Le recommandé électronique est une évidence au XXIe siècle, il réduit l’empreinte carbone et répond parfaitement aux enjeux en période de crise sanitaire.
- Le recommandé électronique répond à une exigence des locataires : la date de réception par le bailleur laisse courir une insécurité juridique que la LRAR résout simplement en optant pour la date d’envoi comme départ.
- Le recommandé électronique est fiable, plus économique que des frais d’huissier, plus pratique qu’une remise en main propre lorsque le bailleur est loin.
A notre connaissance, rien n'interdit l'envoi d’une lettre recommandé par voie électronique. L’article 100 du Code des postes et télécommunications électroniques prévoit que “l'envoi recommandé électronique est équivalent à l'envoi par lettre recommandée, dès lors qu'il satisfait aux exigences de l'article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE. Dans le cas où le destinataire n'est pas un professionnel, celui-ci doit avoir exprimé à l'expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques.”
Nous allons anticiper le dépoussiérage de la loi en rendant possible le préavis par LRAR électronique (via le prestataire certifié Letreco) avec la date d'envoi (et non de réception) qui fait foi. Les bailleurs inscrits sur notre plateforme en seront dûment avertis. Nous les avons sondés et ils sont évidemment favorables à cette nouvelle méthode plus moderne et plus simple de notification des congés.
Sécurité, simplicité, gain de temps et économie, tous les principes qui font le succès de MorningCroissant s’appliquent aussi au moment du départ ! Louer un logement devient facile et fluide à chaque étape.
