La taxe d’habitation est un impôt local aux principes simples. Mais, comme beaucoup de règles de notre fiscalité, dès qu’on rentre dans le détail, cela se complique. Qui doit payer la taxe en cas de location moyenne durée, typiquement pour quelques mois ? En cas de location longue durée classique ? Le bailleur peut-il demander le remboursement à son locataire ? Nous répondons à toutes vos questions liées à la taxe d’habitation.
1 - Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?
C’est un impôt prélevé au profit des collectivités locales. Elle fait partie des impôts locaux au même titre que la taxe foncière et sert à financer principalement les communes. Elle est prévue aux articles 1407 et suivants du Code général des impôts.En matière de taxe d’habitation, la règle générale est vraiment simple : celui qui habite le logement au 1er janvier de l’année paie l’intégralité de la taxe d’habitation pour toute l’année. Peu importe qu’on soit propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit.
En pratique, voici quelques situations fréquentes :
- un locataire part le 30 décembre et un nouveau locataire arrive le 15 janvier, le propriétaire est redevable de la taxe pour toute l’année. Sauf s’il loue un logement vide de tout mobilier et peut prouver avec l’état des lieux d’entrée et de sortie que le logement n’était pas habitable le 1er janvier. C’est également le cas s’il prouve réaliser des travaux à cette date.
- le propriétaire prête son logement, c’est l’occupant à titre gratuit présent en début d’année qui est redevable de la taxe.
- vous disposez d’un logement de fonction, vous devez payer la taxe d’habitation.
- le locataire quitte le logement le 20 janvier, il paie la taxe d’habitation et aucun remboursement ne peut être demandé au bailleur. S’il loue un autre appartement ou achète une maison à compter du 21 janvier, il ne paie rien à son tour pour son nouveau logement.
2 - Taxe d’habitation et baux particuliers
Qui paie la taxe d’habitation en cas de location saisonnière ?
Pour les locations saisonnières, la taxe d’habitation est due par le propriétaire. En effet, dans ce cas, les locataires successifs n’élisent pas domicile dans le logement.C'est ce qu'a confirmé le Conseil d'Etat dans sa décision du 02 juillet 2014 :
"le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année."
On considère que le propriétaire entend conserver une disponibilité partielle du logement à certains moments. Mais c’est sans doute pour des raisons pratiques que les pouvoirs publics préfèrent faire payer un bailleur connu plutôt que d’aller rechercher des locataires lointains !
Qui paie la taxe d’habitation en cas de bail civil ?
Le bail civil est un bail dérogatoire des baux d’habitations classiques régis par la loi du 6 juillet 1989. Plus flexible, le bail de droit civil permet à un locataire de conserver sa résidence principale ailleurs ou à un bailleur de louer à une entreprise des logements de fonction. Il est intéressant dans certains cas.Dans ce cas, il semble que les remarques apportées par le Conseil d’État sur la location meublée s’appliquent.
Ainsi, la taxe d’habitation est due par le propriétaire du bien s’il peut être considéré, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant se réserver la jouissance du bien une partie de l’année.
Sinon, et c'est ce que rappelle cette fois la décision du Conseil d'Etat du 15 juin 2016, c'est au locataire de s'acquitter de la taxe d'habitation.
Notre conseil : en cas de doute, contactez votre centre des impôts en leur expliquant clairement la situation.
Qui paie la taxe d’habitation en cas de bail mobilité ?
Créé par la loi ELAN le 24 novembre 2018, le bail mobilité concerne les logements meublés loués pour une durée de location comprise entre 1 et 10 mois (les missions, le travail saisonnier, les mutations professionnelles). C’est le locataire occupant le logement le 1er janvier qui paie la taxe d’habitation. A défaut, ce sera le bailleur.Qui paie la taxe d’habitation en cas de bail ALUR ?
Bien entendu pour les baux ALUR (loi Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové de 2014) ou baux d’habitations classiques, le principe s’applique : un locataire présent le 1er janvier paie l’intégralité de la taxe d’habitation sans aucun droit à remboursement. Cela fonctionne en location vide ou meublée. Pas de locataire le 1er janvier ? C’est au bailleur de payer sauf à montrer l’impossibilité de louer à cette date.3 - Comment fonctionne la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation n’est pas une charge récupérable
En cas de location, la taxe d’habitation est établie directement au nom du locataire. C’est un impôt basé sur les ressources et la situation personnelle (comme la composition du foyer fiscal). A la différence de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’habitation ne constitue donc pas une charge récupérable.La taxe d’habitation ne se calcule pas au temps passé
Si un locataire arrive le 15 mars, il est impossible de demander un remboursement prorata temporis (selon le temps passé).4 - Comment calculer le montant de la taxe d’habitation ?
La valeur locative du bien sert de base de calcul à la taxe foncière et à la taxe d’habitation. Établie dans les années 70, cette valeur n’est plus en phase avec le marché immobilier. Sa réévaluation, souvent demandée et repoussée, devrait voir le jour d’ici 2026.Puis chaque commune décide du taux applicable à la valeur locative, d’où de fortes disparités d’une ville à l’autre. Ensuite, divers abattements obligatoires ou facultatifs s’appliquent selon le nombre de personnes dans le foyer, selon les revenus, etc. Ces abattements concernent généralement la seule résidence principale.
Lorsque vous louez un logement, il est intéressant de demander le montant de taxe d'habitation au propriétaire à titre d'information. Même si votre situation familiale et financière est différente, cela vous donne une idée de la valeur locative et du taux applicable par la commune.
Enfin, des exonérations totales ou partielles existent pour la résidence principale :
- si vous avez plus de 60 ans avec un revenu fiscal de référence inférieur à un plafond défini chaque année (sauf si vous payez l’IFI) ;
- si vous êtes titulaire d’une allocation d’invalidité, d’handicap ou de solidarité envers les personnes âgées.
Sachez également que la contribution à l’audiovisuel public (la redevance télé) d’un montant de 138 € en 2020 est mentionnée sur l’avis de taxe d’habitation et doit être payée en même temps !
La taxe d’habitation est réglée en une seule fois le 15 novembre (sauf mensualisation demandée avant le 30 juin) pour les résidences principales et le 15 décembre pour les résidences secondaires.
5 - Quelles informations fournir aux services des impôts ?
Comment le ministère des Finances peut-il connaître la rotation des locataires ? C’est au propriétaire bailleur d’informer les services fiscaux de tout changement, dans le délai d’un mois avec un formulaire spécifique. Initialement adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’envoi d’un simple email semble désormais admis. Conservez tous les messages échangés et les accusés de réception, ou mieux encore, échangez via votre espace sécurisé sur le site des impôts ! Attention, certaines informations précises sont requises par les services fiscaux, notamment la date et le lieu de naissance de chaque locataire !Lors du départ des locataires qui étaient présents le 1er janvier, demandez la preuve du paiement de la taxe d’habitation.
Si le bailleur oublie d’informer du changement de locataire, il devient responsable du paiement de la taxe d’habitation (article 1686 du CGI).
Toute l'équipe MorningCroissant reste à votre disposition pour répondre à vos questions sur la taxe d’habitation dans le cadre d’une location, que vous soyez bailleur ou locataire !