Fixation des loyers
Une des étapes essentielles lors de la mise en location d'un bien est la fixation du loyer.
Entre la volonté d'obtenir une somme suffisante pour couvrir l'ensemble des frais du logement et le risque de demander un montant trop élevé, le juste équilibre peut être difficile à trouver.
Dans certaines villes, les propriétaires doivent en plus s'assurer de respecter les réglementations en vigueur concernant le montant et l'augmentation des loyers.

Le principe de la libre fixation des loyers

En principe, le prix de la location d'un bien est libre. Tout propriétaire peut donc fixer le montant du loyer à payer par le locataire comme il l'entend.
Cependant, demander un prix trop élevé peut entraîner de longues périodes d'inoccupation qui ne sont pas rentables et nuisent à la bonne gestion du bien. Aussi, pour réussir à déterminer un montant ne bloquant pas la mise en location, mieux vaut analyser les prix qui se pratiquent sur le marché.
Pour cela, les propriétaires peuvent se faire une idée par eux-même :
  • en consultant des sites internet qui donnent les loyers moyens pratiqués dans certains secteurs géographiques ;
  • en regardant les annonces de location déjà publiées pour des appartements similaires.
Dans tous les cas, le propriétaire devra ensuite adapter les moyennes obtenues aux particularités et aux équipements proposés dans son bien.
Le processus peut être fastidieux et incertain pour les propriétaires-bailleurs.

C'est pourquoi, sur MorningCroissant, nous proposons un service gratuit d'estimation du loyer pour les propriétaires-bailleurs inscrits sur notre site !
Comment bénéficier de l'estimation gratuite du loyer de votre bien.
 

Les encadrements législatifs en matière de loyer

Les loyers de référence à Paris, Lille, Hellemmes et Lommes

Si le bien loué se trouve à Paris, Lille, Hellemmes et Lommes, un système d'encadrement des loyers particulier s'applique (depuis le 1er juillet 2019 à Paris, et depuis le 1er mars 2020 à Lille, Hellemmes et Lommes).
Ce dispositif impose de respecter des loyers de référence prévus pour chaque secteur, en fonction du type de logement (meublé ou vide), du nombre de pièces et de l'année de construction de l'immeuble. Pour connaître le montant des loyers de référence, des sites permettant des simulations ont été mis en place pour Lille et Paris.
Le loyer demandé, hors charges de copropriété, devra être égal ou inférieur au loyer de référence majoré multiplié par le nombre de m² du logement.
Ainsi, pour la location d'un studio meublé de 20 m² situé dans un immeuble des années 60 dans le quartier de Bercy à Paris, le loyer de référence minoré est de 18,6 €/m², le loyer de référence de 26,6 €/m², et le loyer de référence majoré de 31,9 €/m². Le loyer maximum sera donc de 638 € hors charges (31,9 x 20), sauf à prouver l'existence de caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer.

Le loyer à la relocation en zone tendue

Dans certaines villes, les offres de logements à louer ne permettent pas de répondre à toutes les demandes de location.
Dans ces zones dites tendues et énumérées dans le Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts, l'augmentation des loyers lors du changement de locataire est limitée. Si le propriétaire souhaite relouer son bien après le départ d'un locataire, le loyer réclamé au nouvel occupant ne peut pas être supérieur à celui du précédent.
Ce dispositif ne s'applique cependant pas si :
  • il s'agit d'une première location ;
  • le dernier locataire est parti il y a plus de 18 mois ;
  • le montant du loyer n'a pas été révisé depuis plus de 12 mois, il est alors possible de le faire évoluer au regard de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ;
  • des travaux d'amélioration ont été réalisés, une réévaluation importante du loyer peut se justifier ;
  • le loyer demandé est manifestement sous-évalué au regard des prix pratiqués sur le marché.

Entre liberté et restrictions, il faut être judicieux dans la façon de fixer votre loyer. Alors, à vos calculatrices et surtout si vous avez besoin d'un coup de main, on est là pour vous aider !